Kiracının bir kira yılı içerisinde iki farklı aya ait kira bedelini ödememesi veya benzer bir aykırılıkta bulunması halinde kiraya veren tarafından iki ayrı ihtarın çekilerek kiracının tahliye edilmesi halidir. Söz konusu husus 6098 sayılı TBK (Türk Borçlar Kanunu) 352/2’de düzenlenmiş bulunmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 maddesi, “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” hükmünü havidir.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesinde de belirtildiği üzere ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilme şartları şu şekilde özetlenebilir:
1) İhtar yazılı olarak yapılmalı ve hangi aya ait kira bedelinin istendiği açıkça belirtilmelidir.
Kiraya veren tarafından kiracıya yapılacak olan ihtarlar yazılı olarak yapılmalıdır ve şüphesiz ki, bu çerçevede seçilebilecek en iyi yol söz konusu ihtarnamelerin noter kanalıyla keşide edilerek kiracıya tebliğ edilmesi olacaktır. Zira noter kanalıyla keşide edilerek gönderilen ihtarnamelerin takibi daha kolay olmakla birlikte ihtarların tebliği hususunda da bu yolun tercih edilmesi en makul yol olarak görünmektedir.
Diğer yandan söz konusu ihtarnamelerin içeriğinin yalın, net ve anlaşılır olması gerekmekle birlikte ayrıca içeriğinin eksiksiz olması gerekmektedir. Bu sebeple kiraya veren tarafından kiracıya gönderilecek olan ihtarnamelerde istenen kira bedelinin net olarak belirtilmesi gerekmekte ve ayrıca talep edilen kira bedellerinin hangi aya ait olduğu da net bir biçimde ihtarnamede belirtilmelidir. İhtarnamede bu hususların bu hususların muhakkak belirtilmesi gerekmektedir. İhtarnamede söz konusu hallerin dışında ayrıca kira bedelinin ödenmemesi durumunda kira akdinin sona erdirileceğinin veya tahliyesinin talep edileceğinin belirtilmesi gibi bir zaruriyet bulunmamaktadır.
2) Kiraya veren tarafından gönderilen ihtar haklı sebebe dayanmalıdır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesinde de açıkça belirtildiği üzere, kiraya veren tarafından kiracıya yapılacak olan ihtarların tahliyeyi sağlayabilmesi için söz konusu ihtarların haklı olarak yapılması gerekmektedir. Bir ihtarın haklı olarak yapıldığının kabul edilebilmesi için ise, kiracının ödeme yükümlülüğü altında bulunduğu kira bedelinin sözleşmede belirtilmiş olan tarih aralığında ödenmemiş olması gerekmektedir. Zira söz konusu kira bedelinin sözleşmede belirlenen ifa tarihi veya tarihleri aralığında ödenmemesi/kısmen ödenmesi halinde kiraya veren tarafından kiracıya gönderilecek olan ihtarname haklı bir ihtar özelliği taşıyacağı muhakkaktır. Ancak defaatle belirtmek gereklidir ki, söz konusu kira bedellerinde önemsenmeyecek kadar az olan bir fark sebebiyle ihtar gönderilmesi halinde, söz konusu ihtarname Medeni Kanun madde 2 dürüstlük kuralına aykırılık sebebiyle haklı bir ihtar olarak kabul edilmeyecektir.
3) İki farklı aya ait iki haklı ihtarın bir kira yılı içerisinde yapılması gerekmektedir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesinde de belirtildiği üzere; Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren tarafından tahliye davası açılabilecektir. TBK ilgili maddesinde de belirtilen en önemli husus, iki haklı ihtarın bir yıl içerisinde değil bir kira yılı içerisinde verilmiş olması gerekliliğidir.
Bu sebeple kiraya veren tarafından kiracıya gönderilecek olan haklı ihtarlar iki farklı kira ayının bedeline ilişkin olmalı ve bu ihtarların ikisi de bir kira yılı içerisinde gönderilmiş olmalıdır. Aksi takdirde gönderilmiş olan ihtarlar iki veya daha fazla sayıda olsa bile bir kira yılı içerisinde olma özelliği taşımayacağından kiraya verene kiracıya karşı tahliye davası açma hakkı vermeyecektir.
4) Kira Sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde Tahliye davasının açılması gerekmektedir.
Kiraya veren tarafından kiracıya bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtarın çekilmesi sonrasında sözleşmenin bitiminden itibaren 1 Ay süre içerisinde iki haklı ihtar nedeniyle Tahliye davasının açılması gerekmektedir. Defaatle tekrara muhtaç halde bulunan konu ise, davayı açan tarafın malik değil kiraya veren olması hususudur. Zira tahliye davası yalnızca kira veren tarafından açılabilecek bir dava olup, yalnızca kira ilişkisi devam ederken mecurun satılması halinde davayı yeni malik de açabilecektir.
Comments