Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz(arsa) sahibinin arsanın bir kısım payını müteahhide(yüklenici) devretmesi ; müteahhidin ise bunun karşılığında sözleşme konusu arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlenmesi ile oluşan iki taraflı bir sözleşmedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenmemekte, taşınmaz satış sözleşmesi ve eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türüdür.Bu nedenle taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık çıkması durumda bu iki sözleşme hükümleri uygulanmaktadır.
NOTERDE YAPILMAYAN KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ GEÇERLİ MİDİR ?
Hayır, noterde düzenlenmeyen kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli değildir. Bu nedenle sözleşme hükümlerine dayanılarak dava açılamaz. Ancak yapılan ifalar Türk Borçalar Kanunu’nda yer alan sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edilebilir. Noterlik Kanunu’nun 60. Maddesi uyarınca noterde(resmi) şekilde yapılması zorunludur.
Yargıtay içtihatlarına göre kar karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliği hakkın kötüye kullanılması sayılabilecek durumlarda ileri sürülemez. Örneğin, müteahhidin inşaati bitirmesi veya inşaatta son aşamaya gelmesi gibi durumlarda arsa sahibi “sözleşme geçersizdir, ifa yapmak istemiyorum.” Deme hakkı bulunmamaktadır. Görüldüğü üzere geçersizlik hususu her somut olaya göre farklılık gösterdiğinden uzman avukattan danışmanlık alınması hak kaybını önleyecektir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞEMESİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILABİLİR Mİ 2023 ?
Evet, kar karşılığı inşaat sözleşmesinde değişiklik yapılabilir fakat esaslı değişikliğin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması şarttır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhittin Borçları nelerdir ?
1.Bağımsız bölümlerin taraflar arasında anlaşıldığı şekilde eksiksiz teslimi gerekir.
2.Türk Borçlar Kanunu’na göre sadakat yükümlülüğü, özen gösterme borcu, işi bizzat kendi yapma veya kendi gözetimi altında yaptırma, araç ve gereç sağlama borcu, inşaatı yaparken güvenlik sağlama borcu gibi birçok yan edimi bulunmaktadır.
-Müteahhidin, özen ve sadakat borcu kapsamında teknik şartnamede kararlaştırılan malzemelerin kullanılması, malzemelerin tasarruflu kullanılması, malzemelerin uygun ortam ve koşullarda saklanması gibi özen borcu adı altında değerlendirilebilecek bazı borçları mevcuttur.
- Kural olarak müteahhit, yüklendiği işi bizzat kendi yapmak zorundadır. Karine olarak işin niteliği itibari ile müteahhidin işi kendisinin yapacağı kabul edilmektedir. Bu durum bazı koşullarda farklılık gösterebilmekle birlikte uyuşmazlık durumunda mahkeme somut olaya göre değerlendirme yapacaktır.
-Müteahhit inşaasını üstlendiği inşaatın yapımı için gereken tüm teknik araç ve gereçleri sağlamalıdır.
-İnşaat ruhsatı alma, yasal olarak arsa sahibinin yükümlüğü olmakla birlikte çoğu zaman sözleşme hükümlerine göre müteahhit de bu borcu üstlendiği görülmektedir.
MÜTEAHHİT İNŞAATA ZAMANINDA BAŞLAMADIYSA NELER YAPILABİLİR 2023 ?
Müteahhit, sözleşmede kararlaştırıldığı zamanda inşaata başlamalı ve yine sözleşme hükümleri uyarınca inşaatı bitirmelidir. Bu edimlere aykırı davranılması durumunda arsa arsa sahibi yükleniciye ek süre verdikten sonra sözleşmeden dönme veya fesih hakkını kullanabilir.
Bazı durumlarda ise ek süre verilmesi gerekmemektedir. Örneğin müteahhidin inşaatı terk etmesi, inşaatı tamamlayamayacağını beyan etmesi gibi süre vermenin yararsız olduğu durumlarda ihtar gerekmemektedir. Bunun yanı sıra sözleşme ile KESİN VADE belirlenmiş ise ihtara (ek süre ) gerek yoktur.
MÜTEAHHİT İNŞAATA ZAMANINDA BİTİREMEDİYSE NELER YAPILABİLİR 2023 ?
Müteahhit belirlenen süre içerisinde inşaatı tamamlayamazsa temerrüde düşer. Bu durumda arsa sahibi direk olarak sözleşmeyi feshedemez. Arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesi için yükleniciye ek süre vermesi gerekir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ DAVASI GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR ?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi davası görevli mahkeme ASLİYE HUKUK MAHKEMELERİDİR. Yetkili mahkeme ise arsanın bulunduğu yer mahkemesidir.
Comments