Bu yazımızda, uygulamada sıklıkla karşılaşılan kira tespit davalarını, söz konusu kira tespit davalarının hangi mahkemeler nezdinde açılabileceğini ve şartlarından genel olarak bahsederek konu ile alakalı bilgi vermeye çalışacağız.
Kira tespit davası kira artışı için taşınmazın sahibi tarafından açılan bir dava türüdür. Belirli olmayan eski bir kira sözleşmesi için ya da uygulamada daha çok sıklıkla emsallerinden çok daha az kira ödeyen kiracılar nedeniyle yeni bir kira bedeli tespit edebilmek amacıyla açılmaktadır.
Kira sözleşmelerinde taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Yenilenen kira dönemlerinde ise bu kira bedelinde değişiklik yapılması mümkündür. Ancak yapılacak olan bu değişikliğin birtakım kanuni sınırları bulunmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi uyarınca:
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Düzenlemeden anlaşılacağı üzere taraflar arasında kira bedelinin değişiminde 3 ihtimal bulunmaktadır. Taraflar artış bedelinde anlaşamadıkları takdirde kira tespit davası açarak uyuşmazlığı çözme yoluna başvurabileceklerdir. Kira tespit davasının amacı kanuni sınırlamalara uyarak hakkaniyet sınırları çerçevesinde kiracıyı korumaktır. Kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi kira tespit davası açarak mümkün hale gelir.
KİRA TESPİT DAVASI NEREDE AÇILIR?
Kira Tespit davalarında yetkili mahkeme genel yetki kuralına göre tayin edilir. Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. (HMK. M.6/1)
Kira tespit davalarında yetki bakımından HMK 10.maddesi de uygulama alanı bulmaktadır. Anılan madde hükmüne göre “Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.” Maddesi hükmünce tespit davası sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir. Kira tespit davaları kira bedeli ile ilgilidir ve kira bedeli aksi kararlaştırılmadıkça götürülecek borçlardan olup kiraya verenin yerleşim yerinde ifa edilmesi gerekmektedir. Bu sebeple tespit davası kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir.
Kira tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Görev, kamu düzenine ilişkin olduğundan sözleşme ile görevli mahkeme değiştirilebilmesi mümkün değildir. Aynı sebeple tespit davaları tahkim yolu ile de görülemez.
Kira Tespit Davalarında unutulmaması ve hak kayıplarına neden olmaması için dikkat edilmesi gereken en önemli husus ise, tespit davalarının kira sözleşmesi akdedildikten 5 sene sonra açılma şartıdır.
Bu yazı bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya hukuki mütalaa niteliğinde değildir. Bir dava açmadan önce avukattan hukuki yardım almanız hak kaybı yaşamamanız için önemli ve gereklidir.
Commentaires