6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kiralanan yerin kiracıdan kaynaklı olarak tahliye edilme sebepleri tek bir madde özelinde düzenlenmiş bulunmaktadır. Bu yazımızda TBK madde 352/1, 352/2 ve 352/3 ayrı ayrı başlıklar halinde incelenecek olup, söz konusu tahliye sebepleri ve bu tahliye sebeplerinin şartları üzerinde durulacaktır.
1) Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Kiralananın Tahliye Edilmesi
Kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı ve teslim etmeyi taahhüt etmesi halinde kiralananın tahliye edilmesi halidir. Söz konusu husus 6098 sayılı TBK (Türk Borçlar Kanunu) 352/1’de düzenlenmiş bulunmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesi “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” hükmünü havidir. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesinde de belirtildiği üzere bir tahliye taahhüdünden bahsedilebilmesi için bazı geçerlilik şartlarına haiz olması gerekmektedir.
A) Tahliye Taahhüdünün bizzat kiracının kendisi tarafından yapılması gerekmektedir.
Kiracının birlikte yaşadığı kardeşi, eşi ve çocukları da dahil olmak üzere kiracı dışında herhangi birisinin tahliye taahhüdünde bulunmuş olması geçerli değildir. Diğer yandan birlikte kira halinin söz konusu olduğu durumlarda, yani kira sözleşmesine birden fazla kiracının taraf bulunması halinde ise, tahliye taahhüdünün sözleşmeye taraf olan tüm kiracılar tarafından verilmesi gerekmektedir.
B) Tahliye Taahhüdünde tarih net bir biçimde ifade edilmelidir.
Kiracının vermiş olduğu tahliye taahhüdünde tarih belirtilmemiş olması geçersizlik sebebidir. Nitekim Yargıtay’ın somut uygulamasında da görüleceği üzere, belirli bir tarihi içermeyen tahliye taahhütnamelerinin Türk Borçlar Kanunu’nun aradığı anlamda bir tahliye taahhüdü olmadığı belirtilmektedir.
C) Tahliye Taahhüdü yazılı şekilde yapılmalıdır.
Kiracı tarafından kiraya verene sözlü olarak yapılmış tahliye taahhüdünün herhangi bir geçerliliği bulunmamaktadır. Nitekim 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun da açıkça belirtildiği üzere, tahliye taahhüdünün yazılı şekil şartına uyularak tanzim edilmesi gerekmektedir.
D) Tahliye Taahhüdünün Kiralananın Tesliminden sonra verilmiş olması gerekmektedir.
Zira burada amaçlanan husus, kiracının baskı ve tehdit altında söz konusu mecuru kiralayabilmek için taahhüt vermesinin önüne geçmektir. Bu sebeple kira sözleşmesinin akdedildiği tarihte tanzim edilmiş olan tahliye taahhütleri geçersiz sayılmaktadır.
Kiracının Tahliye Taahhüdüne rağmen kiralanan yeri boşaltmaması durumunda başvurulabilecek yollar nelerdir?
Kiraya verenin Taahhüt Edilen Tahliye tarihinden itibaren 1 AY içerisinde İcra Takibi yoluna başvurması veya Tahliye Davası açması gerekmektedir. Burada Türk Borçlar Kanunu’nun kiralananın tahliye edilebilmesi için kiraya verene iki seçimlik hak sunmuş olduğu görülmektedir. Ancak söz konusu seçimlik hakların kullanılabilmesi için 1 (bir) aylık süre belirlenmiş olup, söz konusu sürenin geçmesi halinde tahliye taahhüdü hükümsüz hale gelecektir.
Kiralayanın icra takibi yoluyla kiralananı tahliye etme hakkını kullanmak istemesi halinde, 1 aylık süre içerisinde kiracı aleyhine icra takibini başlatması gerekmektedir. Söz konusu icra takibinin başlatılmasının akabinde yetkili icra müdürlüğü tarafından kiracıya ödeme emri gönderilerek söz konusu mecurun 15 gün içerisinde tahliyesi istenecektir. Kiracının gönderilen ödeme emrine karşı 7 gün içerisinde itiraz hakkı bulunmaktadır. Kiracının 7 günlük süre içerisinde itiraz hakkını kullanması halinde ise, kiralayan icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını talep edebileceği gibi genel mahkemede tahliye davası açma hakkını da kullanabilecektir.
Kiralayanın tahliye davası açma yoluyla kiralananı tahliye etme hakkını kullanmak istemesi halinde ise, söz konusu 1 aylık süre içerisinde icra takibi yoluna başvurmaksızın doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açarak kiralanan mecurun tahliyesini mahkemeden talep etmesi gerekmektedir. Burada da tekrar dikkat edilmesi gereken husus söz konusu davanın mecurun maliki tarafından değil kiralayan tarafından açılması gerekliliğidir. Kiralayan tarafından Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak olan Tahliye Davasında ilgili yazılı tahliye taahhütnamesi mahkemeye sunularak hakimden mecurun tahliyesi talep edilebilecektir.
2) İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi
Kiracının bir kira yılı içerisinde iki farklı aya ait kira bedelini ödememesi veya benzer bir aykırılıkta bulunması halinde kiraya veren tarafından iki ayrı ihtarın çekilerek kiracının tahliye edilmesi halidir. Söz konusu husus 6098 sayılı TBK (Türk Borçlar Kanunu) 352/2’de düzenlenmiş bulunmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 maddesi “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” hükmünü ihtiva etmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesinde de belirtildiği üzere ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilme şartları şu şekilde özetlenebilir:
A) İhtar yazılı olarak yapılmalı ve hangi aya ait kira bedelinin istendiği açıkça belirtilmelidir.
Kiraya veren tarafından kiracıya yapılacak olan ihtarlar yazılı olarak yapılmalıdır ve şüphesiz ki, bu çerçevede seçilebilecek en iyi yol söz konusu ihtarnamelerin noter kanalıyla keşide edilerek kiracıya tebliğ edilmesi olacaktır. Zira noter kanalıyla keşide edilerek gönderilen ihtarnamelerin takibi daha kolay olmakla birlikte ihtarların tebliği hususunda da bu yolun tercih edilmesi en makul yol olarak görünmektedir.
Diğer yandan söz konusu ihtarnamelerin içeriğinin yalın, net ve anlaşılır olması gerekmekle birlikte ayrıca içeriğinin eksiksiz olması gerekmektedir. Bu sebeple kiraya veren tarafından kiracıya gönderilecek olan ihtarnamelerde istenen kira bedelinin net olarak belirtilmesi gerekmekte ve ayrıca talep edilen kira bedellerinin hangi aya ait olduğu da net bir biçimde ihtarnamede belirtilmesi gerekmektedir. İhtarnamede söz konusu hallerin dışında, ayrıca kira bedelinin ödenmemesi durumunda kira akdinin sona erdirileceğinin veya tahliyesinin talep edileceğinin belirtilmesi gibi bir zaruriyet bulunmamaktadır.
B) Kiraya veren tarafından gönderilen ihtar haklı sebebe dayanmalıdır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesinde de açıkça belirtildiği üzere, kiraya veren tarafından kiracıya yapılacak olan ihtarların tahliyeyi sağlayabilmesi için söz konusu ihtarların haklı olarak yapılması gerekmektedir. Bir ihtarın haklı olarak yapıldığının kabul edilebilmesi için ise, kiracının ödeme yükümlülüğü altında bulunduğu kira bedelinin sözleşmede belirtilmiş olan tarih aralığında ödenmemiş olması gerekmektedir. Zira söz konusu kira bedelinin sözleşmede belirlenen ifa tarihi veya tarihleri aralığında ödenmemesi/kısmen ödenmesi halinde kiraya veren tarafından kiracıya gönderilecek olan ihtarname haklı bir ihtar özelliği taşıyacağı muhakkaktır.
Ancak defaatle belirtmek gereklidir ki, söz konusu kira bedellerinde önemsenmeyecek kadar az olan bir fark sebebiyle ihtar gönderilmesi halinde, söz konusu ihtarname Medeni Kanun madde 2 dürüstlük kuralına aykırılık sebebiyle haklı bir ihtar olarak kabul edilmeyecektir.
C) İki farklı aya ait iki haklı ihtarın bir kira yılı içerisinde yapılması gerekmektedir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesinde de belirtildiği üzere; Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren tarafından tahliye davası açılabilecektir. TBK ilgili maddesinde de belirtilen en önemli husus, iki haklı ihtarın bir yıl içerisinde değil bir kira yılı içerisinde verilmiş olması gerekliliğidir.
Bu sebeple kiraya veren tarafından kiracıya gönderilecek olan haklı ihtarlar iki farklı kira ayının bedeline ilişkin olmalı ve bu ihtarların ikisi de bir kira yılı içerisinde gönderilmiş olmalıdır. Aksi takdirde gönderilmiş olan ihtarlar iki veya daha fazla sayıda olsa bile bir kira yılı içerisinde olma özelliği taşımayacağından kiraya verene kiracıya karşı iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açma hakkı vermeyecektir.
D) Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde Tahliye davasının açılması gerekmektedir.
Kiraya veren tarafından kiracıya bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtarın çekilmesi sonrasında sözleşmenin bitiminden itibaren 1 Ay süre içerisinde iki haklı ihtar nedeniyle Tahliye davasının açılması gerekmektedir.
3) Kiracının oturmaya elverişli konutunun bulunması nedeniyle kiracının tahliyesi
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli bir konutunun bulunması halinde kiracıya karşı tahliye davası açılarak kiralananın tahliye edilmesi halidir. Söz konusu husus 6098 sayılı TBK (Türk Borçlar Kanunu) 352/3’de düzenlenmiş bulunmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/3 maddesi, “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” hükmünü havidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesinde de belirtildiği üzere, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutunun bulunması halinde tahliye davası açabilme şartları şu şekilde özetlenebilir.
A) Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konut vasfına sahip bir taşınmazının bulunması gerekmektedir.
Kiracı veya birlikte yaşadığı eşi, konut vasfına sahip bir taşınmazın mülkiyetine haiz olmalarının yanı sıra, mülkiyete haiz olmaksızın konut üzerinde mülkiyet hakkı veren bir üst hakka sahip olmaları da söz konusu fıkra gereğince tahliye davası açılmasını sağlayacaktır. Ancak kiracının veya eşinin konut vasfını taşımayan nitelikte kagir bir yapı veya dükkan/işyeri vasıflı bir taşınmazın mülkiyetine/mülkiyet hakkı veren bir üst hakka sahip olmaları halinde ise söz konusu fıkra gereğince kiralayan tarafından tahliye davası açılamayacaktır.
B) Konutun aynı ilçe veya belediye sınırları içerisinde yer alması gerekmektedir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesinde de görüleceği üzere, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli bir konutunun bulunması tahliye sebebi olarak gösterilmiş bulunmaktadır. Ancak burada ki en önemli husus şüphesiz ki, söz konusu konutun nerede olduğudur.
Yürürlükten kalkmış olan 6570 sayılı GKHK madde 7/2, şehir kavramını tercih etmiş olduğundan söz konusu hükmün kullanılması büyük şehirler bakımından kiracı açısından büyük haksızlık teşkil etmekte mağduriyete yol açılmasına sebebiyet vermekteydi. Ancak şu an hali hazırda yürürlükte olan 6098 sayılı TBK, GKHK’nın aksine şehir kavramı yerine ilçe ibaresini kanuna ekleyerek önceden yaşanmış olan mağduriyetlerinin önüne geçmek istemiştir. Bu sebeple artık söz konusu hükme dayanarak tahliye davası açılabilmesi için kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe sınırları içerisinde konutunun bulunması gerekmektedir.
C) Kiraya verenin kira sözleşmesinin akdedilmesi sırasında bu durumu bilmemesi gerekmektedir.
Kiraya veren kira sözleşmesinin akdedilmesi sırasında kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutlarının bulunduğunu biliyorsa ve buna rağmen kira sözleşmesini akdetmişse artık bu sebebe dayanarak kiralananın tahliyesini talep edemeyecektir. Zira bu durumun aksi hakkın kötüye kullanılmasını teşkil edeceğinden kabul edilmesi mümkün değildir. Kiraya verenin söz konusu fıkra dolayısıyla kiralananın tahliyesini talep edebilmesi için, kira sözleşmesinin akdedildiği sırada bu durumu bilmemesi ve daha sonra öğrenmesi gerekmektedir.
D) Kiraya verenin kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açması gerekmektedir.
Kiraya veren tarafından kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin kiralanan ile aynı ilçe sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunduğunun öğrenilmesi halinde tahliye davası açılabilmesi için kira sözleşmesinin bitmesini beklemesi gerekmektedir. Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde söz konusu sebebe dayanılarak tahliye davası açılabilecektir.
Comments