1) Kira Tespit Davaları Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılabilir Mi?
Cevap 1 : Kira Tespit Davalarının belirsiz alacak davası olarak açılıp açılamayacağı hususu aşağıda mevcut halde bulunan Yargıtay kararından alıntı yapılmak suretiyle açıklığa kavuşturulmaya çalışılmıştır.
“Kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır.”
(Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/2792 Esas ve 2021/267 Karar sayılı ilamı)
Yukarıda Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/2792 Esas ve 2021/267 Karar sayılı ilamında, kira bedelinin tespitine ilişkin talebin bölünemeyeceği, fazlaya ilişkin hakların saklı tutulamayacağı ve saklı tutulan hak ile ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamayacağı açık bir biçimde ifade edilmiştir.
2) Kira Tespit Davalarında Harca Esas Değer Ne Olmalıdır?
Cevap 2: Kira Tespit Davalarında harca esas değerin talep edilen aylık kira bedeli mi yoksa yıllık kira bedeli mi yoksa talep edilen aylık kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki fark üzerinden mi belirleneceği hususu, aşağıda mevcut halde bulunan Yargıtay kararından alıntı yapılmak suretiyle açıklığa kavuşturulmaya çalışılmıştır.
“492 Sayılı Harçlar Yasasında kira tesbit davalarında harcın aylık kira parasına göre mi, yoksa yıllık kira parasına göre mi hesap edileceğine dair bir açıklık bulunmamaktadır. 07.07.1965 tarih ve 5/5 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, en kısa ve en az külfetli bir usul uygulanması, en az masraf yapılması ilkesinden hareket edilerek, aylık kira parası esas alınmak suretiyle görevli mahkemenin tayin edileceği kabul edildiğinden aylık kira parasının tesbitine ilişkin davalarda da aynı ilkelere dayanılarak aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekeceği sonucuna varılmıştır.”
(Yargıtay 3. HD; 2017/8529 E ve 2019/6072 K sayılı ilamı)
Yukarıda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/8529 Esas ve 2019/6072 Karar sayılı ilamında; söz konusu kira bedeli tespit davalarında yatırılması gereken harç miktarının talep edilen aylık kira bedeli ile mevcut halde bulunan aylık kira bedeli arasındaki fark olması gerektiği belirtilmiştir. Örneğin, mevcut aylık kira bedelinin 10.000 TL olduğu, mahkemece tespitine karar verilen aylık kira bedelinin ise 30.000 TL olduğu halde; tespit edilen aylık kira miktarı ile mevcut aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden, yani örnek göstermiş olduğumuz olayda bir aylık kira farkı olan 20.000 TL üzerinden harç alınması gerekmektedir.
3) Kira Tespit Davalarında Hükmedilen Yeni Kira Bedeli Brüt Olarak Mı Yoksa Net Olarak Mı Tayin Edilmektedir?
Cevap 3 : Kira Tespit Davalarında hükmedilen yeni kira bedelinin brüt olarak mı yoksa net olarak mı tayin edileceği hususu aşağıda örneklendirmiş olduğum Yargıtay kararları çerçevesinde açıklığa kavuşturulmaya çalışılmıştır.
“…İcra takip dosyasında ve davada dayanılan ve hükme esas alınan Eyüp 1.Sulh Hukuk mahkemesinin 2008/1288 esas sayılı kira tespit davasında hüküm fıkrasında açıkça tespitine karar verilen 4.824,50 TL nin net ya da brüt olup olmadığı hususu açıkça yazılmamış ise de hükmün gerekçe kısmında kira tespitine ilişkin hesap ayrıntılı olarak yazılmış olup, brüt 4.358,97 TL olan kira parasına endeks uygulanarak bulunan 4.824,50 TL nin brüt kira parası olduğunun kabulü gerekir. Zira yerleşik Yargıtay içtihatları da kira tespit kararlarında tespit edilen miktarın net ya da brüt olduğunun yazılmamış olduğu hallerde brüt olduğunun kabulü gerektiği yönündedir. Ayrıca, davada dayanılan ve hükme esas alınan 1.8.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 23.maddesinde“...kiralamadan doğan stopaj vergi vs. giderler kiracıya ait olup fatura kesilmesi halinde KDV kiracı tarafından ödeneceği...” kararlaştırılmıştır. Bu durumda mahkemece, hükme esas alınan kesinleşmiş kira tespit kararında tespit edilen aylık 4.824,50 TL kira parasının brüt olduğunun kabulü ile varsa takip konusu aylara ait davalı ödemeleri de dikkate alınarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken aylık 4.824,50 TL kira parasının net olarak kabulü ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”
( Yargıtay 6. HD; 2014/5579 E ve 2015/2097 K sayılı ilamı)
“…Temyiz edilmeden kesinleşmiş kira tespit dosya içeriğine göre 1.9.1999-1.9.2000 yılı dönem kirası aylık 40.837.500.-TL olarak tesbit edilmiştir. Bu tespit kararından aylık kiranın brüt olduğunun kabulü icap eder . Nitekim 1.9.1997 dönemi için açılan kira tespit davasının sonucu aynı şekilde brüt olarak belirlenmiştir. Bu durumda mahkemece yapılacak iş brüt kiranın net´i hesap edilerek davalının ödemeleri de nazara alınarak temerrüt olgusunun gerçekleşip gerçekleşmediğinin kira borcunun
bulunup bulunmadığının saptanıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken aylık kiranın net olarak kabulü hatalı olmuştur.”
( Yargıtay 6. HD; 2014/5579 E ve 2015/2097 K sayılı ilamı)
“…Ankara 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 1993/139 Esas ve 1993/664 Karar numaralı 15.6.1993 tarihli kesinleşen hükmünde kira parasının net veya brüt tespit edildiği belirtilmemiştir. Uyuşmazlık kesinleşen kira tespit kararıyla tespit olunan 8.300.000 TL. kira parasının brüt veya net olup olmadığının saptanmasında toplanmaktadır. Mahkemece, kira parasının Sulh Hukuk Mahkemesi kararıyla tespitinden önce ve sonra net olarak ödendiği ve böylece taraflar arasında örtülü bir anlaşma ve teamülün gerçekleştiği kabul edilmiş kira parasının net olacağı benimsenerek hüküm kurulmuştur. Oysa kira tespiti davasından önce kira parası net olarak ödense dahi, daha sonra taraflar uyuşmazlığa düşmeleri üzerine, kira parasının tespiti gerektiğinde, bunun Mahkeme kararında göz önünde tutulmasını gerektirmeyeceği çok açıktır… Öte yandan kira tespiti davasından sonra kira parasının net olarak ödendiği olgusunun varlığında subut bulmamıştır. Nitekim davacı kiracı net kira parası üzerinden yapılan takibe karşı, bunun brüt olacağını ihtirazi kayıtla bildirerek ödeme yapmıştır. Bu durumda net ödeme yönünden bir örtülü anlaşmanın vücut bulduğundan da söz edilemez. Yine tarafların daha sonra 1.1.1994 tarihinde yeni bir anlaşma yaparak kira parasını net tayin etmelerinin de evvelki sözleşme koşullarına etkisi kabul edilemez. Hal böyle olunca kira tespit kararındaki hükme bağlanan 8.300.000 TL. kira parasının brüt olduğu kabul edilmeli ve sonucuna göre karar verilmelidir. Mahkemece bu yönlerin gözardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.
(Yargıtay 13. HD; 1994/11224 E ve 1995/177 K sayılı ilamı)
Yukarıda mevcut halde bulunan Yargıtay kararlarından da görüleceği üzere, mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedelinin net mi brüt mü belirleneceği hususunda kesin bir hüküm bulunmamakla birlikte, yerleşik Yargıtay içtihatlarında belirlenen yeni kira bedelinin brüt olarak belirlendiği ve hükümde net/brüt ayrımı yapılmamış olması halinde de belirlenen yeni kira bedelinin brüt olarak kabul edilmesi gerektiği açık bir biçimde ortada bulunmaktadır.
4) Kira Tespit Davalarında Hükmedilen Yeni Kira Bedelinden Hak Ve Nesafet Kuralı Gereğince Bir İndirim Yapılır Mı? İndirim Yapılırsa Yapılan İndirim Sonucunda Bulunan Kira Bedeli Net Olarak Mı Yoksa Brüt Olarak Mı Belirlenir?
Cevap 4 : Kira Tespit Davalarında hak ve nesafet kuralı gereğince indirim yapılmakta ve yeni kira bedeli brüt olarak belirlenmektedir. Söz konusu husus aşağıda alıntı yapılan Yargıtay kararları çerçevesinde açıklığa kavuşturulmaya çalışılmıştır.
“…Davaya dayanak yapılan kira sözleşmesi 15/09/2004 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup, kira tespiti istenilen dönem hak ve nasafet dönemidir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli brüt 615 TL (net 492 TL) olarak belirtilmiş, mahkemece hak ve nasafet indirimi yapılmadan bilirkişi tarafından belirlenen bu bedele hükmedilmiştir. Böyle bir uygulama 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına ve oranda belirlenen "Hak ve nasafet" ilkesine aykırı olur. Zira HGK 21.03.1990 gün ve 13/193 Sayılı kararında da açıklandığı üzere TBK. 347 (6570 Sayılı Kanunun 11.maddesi) gereğince kira sözleşmesi yıldan yıla yenilenmekte olduğundan taşınmazın boş olduğu farz ve kabul edilerek sonuca gidilemez. Bu ilke ve esaslar gözetilerek bilirkişilerin taşınmazın boş olarak
getirebileceğini bildirdikleri kira parasından (kiracılık süresince) uygun bir hak ve nesafet indirimi yapılması ve tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun bir kira parası saptanması gerekirken, yazılı şekildekarar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”
“…Mahkemece kira bedelinin emsal ve rayiçlere göre belirlenerek, hak ve nesafete göre tespit edilmesinde usulsüzlük bulunmamaktadır. Ancak bilirkişi heyeti tarafından aynı yerde ve benzer özelliklerde 3 adet kiralanana ait kira sözleşmesi emsal kabul edilerek, sözleşmelerdeki kira bedeli dikkate alınarak kira bedeli belirlenmiştir. Emsal ve rayiçlere göre kira bedelinin belirlenmesi halinde kira bedelinin brüt olarak tespiti yapılırken, emsal kira sözleşmelerinin de brüt kira bedellerinin dikkate alınması gerekir. Somut olayda bilirkişi tarafından emsal kabul edilen kira sözleşmelerinin iki tanesinde stopajın kiracıya ait olduğu belirtilerek net olduğu belirtilmiş, bir tanesinin ise asıl sözleşme ibraz edilmediğinden net olup olmadığı tespit edilememiştir. Bilirkişi tarafından emsal kira sözleşmelerindeki net kira bedelleri nazara alınarak ve brüt miktarı üzerinde durulmadan hüküm vermeye yeterli olmayan rapora itibar edilerek, davaya konu taşınmazın brüt kira bedeli belirlenmiştir.Bilirkişi heyetinden emsal olan taşınmazların brüt kira bedeli nazara alınarak,
taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelini belirlemeleri yönünde ek rapor yahut gerektiğinden yeniden rapor alınarak kira bedeli belirlenerek, belirlenen bedel üzerinden, davalının uzun süredir kiracı olması nedeniyle hak ve nesafet ilkesi gereğince makul bir indirim yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar vermeye yeterli ve elverişli olmayan bilirkişi raporuna göre karar verilmesi doğru değildir.”
(Yargıtay 6. HD; 2014/13691 E ve 2015/581 K sayılı ilamı)
“…Davacı vekili davalının 01.07.2002 tarihinden beri kiracı olduğunu ve hiçbir zaman kira tespit davası açılmadığını belirterek süresinde açtığı dava ile 01.07.2011 tarihinden itibaren kira bedelinin 1.300 TL olarak tespitini istemiştir. Kira sözleşmesi başlangıç tarihinden itibaren üç yıl ve daha fazla süre geçtiğinden mahkemece dava konusu yerin boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira bedeli bilirkişiler aracılığı ile tespit edilmiş olmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Ancak bilirkişilerce belirlenen 1100 TL kira bedelinden kiracının uzun süreden beri oturduğu eski kiracı olduğu nazaraalınarak TBK 51,52 (BK 43,44) maddesi gereğince kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken %10 dan dahaaz bir indirim yapılarak kira bedeli belirlenmesi doğru değil ise de, bu yanlışlığın düzeltilmesi için yeniden yargılamayapılmasını gerektirmediğinden, bilirkişice belirlenen 1050 TL bedelden %10 hakkaniyet indirimi yapılarak hükmün birinci maddesinde yazılı” kiralananın 01.07.2011 tarihinde başlayan döneme ilişkin aylık kira bedelinin 1.050.TL olarak tespitine” ibaresinin kaldırılarak yerine” kiralananın 01.07.2011 tarihinde başlayan döneme ilişkin aylık kira bedelinin 990.-TL olarak tespitine “ ibaresinin eklenmek suretiyle hükmün değiştirilmiş şekliyle ONANMASINA…”
(Yargıtay 6. HD; 2013/11710 E ve 2014/905 K sayılı ilamı)
Yukarıda Yargıtay kararları nezdinde görüleceği üzere, kira bedelinin tespit davalarında hak ve nesafet kuralı gereğince belirlenen yeni kira bedeli üzerinden %10 ila %20 arasında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerektiği açık bir biçimde belirtilmiş ve bulunan yeni kira bedelinin 3. Soru ve cevapta da daha ayrıntılı bir biçimde belirtildiği üzere brüt olarak tayin edilmektedir.
5) Kira Tespit Davalarında Değerleme Raporları/emsal Kira Sözleşmelerinin Sunulması Dikkate Alınmakta Mıdır?
Cevap 5: Kira Tespit Davalarında emsal kira sözleşmeleri sunulmakta ve söz konusu davalar nezdinde büyük önem taşımaktadır. Nitekim aşağıda belirtmiş olduğumuz Yargıtay kararında da görüleceği üzere,
“…Mahkemece kira bedelinin emsal ve rayiçlere göre belirlenerek, hak ve nesafete göre tespit edilmesinde usulsüzlük bulunmamaktadır. Ancak bilirkişi heyeti tarafından aynı yerde ve benzer özelliklerde 3 adet kiralanana ait kira sözleşmesi emsal kabul edilerek, sözleşmelerdeki kira bedeli dikkate alınarak kira bedeli belirlenmiştir. Emsal ve rayiçlere göre kira bedelinin belirlenmesi halinde kira bedelinin brüt olarak tespiti yapılırken, emsal kira sözleşmelerinin de brüt kira bedellerinin dikkate alınması gerekir. Somut olayda bilirkişi tarafından emsal kabul edilen kira sözleşmelerinin iki tanesinde stopajın kiracıya ait olduğu belirtilerek net olduğu belirtilmiş, bir tanesinin ise asıl sözleşme ibraz edilmediğinden net olup olmadığı tespit edilememiştir. Bilirkişi tarafından emsal kira sözleşmelerindeki net kira bedelleri nazara alınarak ve brüt miktarı üzerinde durulmadan hüküm vermeye yeterli olmayan rapora itibar edilerek, davaya konu taşınmazın brüt kira bedeli belirlenmiştir.”
(Yargıtay 6. HD; 2014/13691 E ve 2015/581 K sayılı ilamı)
“…11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, gerekirse böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.”
(Yargıtay 6. HD; 2015/2343 E ve 2015/3769 K sayılı ilamı)
Yukarıda örneklendirmiş olduğumuz Yargıtay kararlarında açıkça görüleceği üzere, emsal kira sözleşmeleri davacı tarafından dosyaya sunulabilmekte ve sunulan işbu emsal kira sözleşmeleri bilirkişi marifetiyle değerlendirilerek yeni kira bedeli mahkeme tarafından belirlenmektedir.
Comments